Cómo calcular el valor de un terreno

Analizar ventas recientes similares, para lotes urbanos, y su probable rendimiento económico, para los rurales, son la forma adecuada de definir el precio de un terreno.

Aunque es difícil determinar el precio de un terreno por las peculiaridades de cada uno en cuanto a tamaño, situación y distribución, existen algunos métodos que nos permiten conocer con bastante exactitud cuánto se debe pagar o cobrar por un lote determinado, asegurando que se concrete un buen negocio.

Lotes urbanos

Lo más certero es buscar en el registro de la propiedad inmuebles similares, que hayan sido vendidos recientemente. Si no son exactamente iguales, puede calcularse el precio por metro cuadrado y aplicarlo al lote cuyo precio se quiere establecer, aunque no pueden ser demasiado distintos en tamaño, pues el terreno cuanta más extensión tenga puede costar menos por metro cuadrado.

 

Asimismo, es fundamental que el uso permitido para dicho terreno sea el mismo que el de los inmuebles que se vayan a comparar. No cuesta lo mismo un lote donde solo se permite construir un galpón industrial que otro donde puede construirse un edificio de varios pisos, por ejemplo.

 

Para terrenos donde se piensa construir una vivienda, una de las formas de calcular su valor es estableciendo el coste total del proyecto de obra, que incluya todos sus elementos, tanto los permisos, el proyecto de arquitecto, las obras de saneamiento y la construcción en sí. En estos casos, no debería pagarse por el terreno más del quince por ciento del coste total del proyecto.

Fincas rurales

Si no es un lote urbanizable, cuyo uso permitido es solo agrícola, forestal o pecuario, esto es, que tiene que dedicarse a una actividad primaria productiva, la forma de calcular su valor varía significativamente. Aunque puede usarse el método comparativo señalado al comienzo de este artículo, lo usual es que sea difícil encontrar inmuebles similares vendidos recientemente.

 

Por ello puede utilizarse el método de rendimiento económico, esto es, cuánto produciría de ganancia dicho terreno si se cultiva determinado producto. Existen cooperativas e instituciones públicas que asesoran a los agricultores, y que gustosamente suministran la información necesaria para realizar dicho cálculo.